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アーカイブ:松島 健史

スタッフブログ

戸建賃貸

営業課 松島です

またインターネットの某サイトでこんな記事を見かけました。

■全種別で利回りが上昇したのは、さいたま、相模原。神戸、福岡、北九州は下降。

全20都市のうち、利回りが上昇したのは、区分11都市、一棟アパート7都市、一棟マンション10都市(※以下すべて前期比)となった。前回は、一棟アパートで7割、一棟マンションで8割で上昇していた。
上昇幅が0.5ポイント以上となったのは、区分はさいたまと静岡の2都市、一棟アパートは0都市、一棟マンションは熊本、広島の2都市であった。
連続上昇したのは、区分で仙台、さいたま、横浜、川崎の4都市。一棟アパートでさいたま、千葉、相模原、浜松、熊本5都市。一棟マンションでは札幌、横浜、相模原、新潟、堺、岡山、広島の7都市だった。

だそうです。



・・・。
区分マンションの表面利回りなんてあてにならないしそもそも全国統計を取って何の指標になるんでしょうか?(笑)
岡山はこのデータだと高利回りな収益不動産が全国レベルで多いことになります。本当にそうでしょうか?仕事柄県外の収益物件の情報もたまに確認しますが結構、関東圏にえげつない高利回り物件が出ていたりします。土地勘が無いのでわかりませんがおそらくとんでもない僻地なのでしょう(笑)その点岡山はコンパクトシティを目指す街づくりをしているせいかスーパー僻地に投資対象になる物件は皆無だと思われます。
例外的に天才的な大家力をお持ちの方なら何か打開策を見いだせるのかもしれませんが・・・。
また区分マンションの統計データをとるんだったら戸建賃貸の利回りデータをとった方が価値があると思うのは私だけでしょうか?
岡山で戸建賃貸をされているオーナーはかなり大家力の高い方達だと思います。先述したコンパクトシティの影響のせいか岡山で投資対象になるエリアの土地に価値が出やすい為、大胆な指値(もちろん根拠のある)を入れるか未登記物件の現金買い、再建築不可などのハードルを越えなければ高利回り戸建賃貸を実現する事は困難に思います。ちなみに高利回りというのは人によって違うと思います。私の場合はおよそですが20%越えを高利回りと定義しています。
高利回りを実現するためにDIYなどでリフォーム費用を抑える方がいますが、私はお勧めしません以前読んだ記事で利回り50パーセント越え築古戸建て!!みたいなのを見かけたことがありますがよくよく読んでみるとDIYで1年ほどリフォームに時間がかかっており確かに表面利回りは50パーセント超えてますけども・・・。
IRRで算出した場合、計算するまでもなく最初に資本投下してリフォームの期間を短縮したほうが良い結果になります。
これから岡山で不動産投資を始めようかな~と思っている方は利回り10%位の戸建賃貸投資から始めてみるのも一つの手段かもしれません。
もちろん管理は株式会社つばめ不動産にお任せください(笑)
でわ。
 

 

バッジ

営業課 松島です

コロナウイルスの影響でバッジの授与式が延期になりバッジだけが送られてきました。(笑)

このバッジはIREMという米国の不動産管理協会の認定するカリキュラムを修了し最終試験に合格してCPM(Certified Property Manager®サーティファイド プロパティー マネージャー)の称号を得た管理士に授与されるものです。

さすがに普段から身に着けるのは恥ずかしいので机の中にしまっておきます。



岡山で受講することが出来ないので大阪に通って勉強した日々が懐かしく感じます。

ほぼ監禁状態で勉強させられるので当時はきつかったのですが今となっては良い思い出になりました。

今後もさらなるスキルアップを目指し精進します。

では。

 

損害保険募集人

営業課 松島です。

不動産管理をするうえで保険商品の知識は大切です。

という事で【損害保険募集人】のテストを受験しようとして早2ヶ月

簡単なテストと聞いていたのでちょこっと勉強して受けようと試験にエントリーした矢先

緊急事態宣言Σ(゚д゚lll)ガーン

試験が中止になりました...

5月20日に試験日を変更して再チャレンジ!!

しようと思ったのですが、なぜか勝手にキャンセルされており再度試験の日程を変更する羽目に...

今度は6月2日に取り直しました。

今度こそパっとやってパっと終わりたいです(笑)
 

 

表彰状

営業課 松島です。

先日表彰されました。

12週間の厳しいカリキュラムをクリアしたものにだけ与えられる書状です。


コロナウイルスの影響もありますのでいい時期だったのかもしれません。

今後も継続して続けていきたいです。

でわ。

 

CP

営業課の松島です。

某サイトで市町村別のキャップレート(収益率)が出ていたので見ていたら...


岡山市が上位にランクインしていました(笑)

キャップが高いということはそれだけリスクがあるということです。

どこまで信憑性があるデータかはわかりませんが、このデータによれば岡山市は賃貸経営をするエリアとして全国的にリスクの高いエリアということになります。

岡山は災害のリスクは全国的に高くないのでキャップが上がる原因はやはり【空室率】でしょうか?

僕は賃貸経営をするにあたって最大のリスクは空室だと思っています。

自然災害は保険でリスクヘッジできますし金利上昇リスクは125%ルールがあるのでタイミングを見て固定金利に借り換えれば何とかなりますし(そもそも当分急激な金利の上昇局面はないと思っています。(笑))

空室は物件の収益力を下げ、借り入れがある場合は返済を困難ににします。

なので空室リスクをヘッジするのが管理会社のもっとも重要な仕事だといえます。

岡山で不動産管理会社をお探しなら入居率:97.09%(令和2年2月時点)のつばめ不動産にお任せください!!

 

景気後退局面?

営業課松島です。

新型コロナウイルスの影響で株価が暴落してますね。

下はNYダウ平均株価の日足チャートです。

ウイルスの拡大をとめる有効手段を打ち出さないと景気がどんどん悪くなるとみんな予想しているようです。

直角に落ちていますね(笑)


先日、リフォーム業者さんからコロナウイルスの影響で建材の入荷に時間がかかると言われました。

関係なさそうに見えて岡山の経済にも少なからず影響が出てくるのではと思います。

皆さんも体調にはくれぐれもお気を付け下さい。

当面は手洗いうがいを徹底するしかなさそうです。



 

 

ファイナンシャルプランニング技能士

営業課松島です。

FPの資格取得の為テキストを購入して勉強しております。

不動産や不動産に係る税金、保険については理解できますが、、、

出題の範囲が広いですね~



海外債券の利回り計算なんかいつ使うのでしょうか?

ともあれ役立つ知識の宝庫のような資格ですので必ず合格したいと思います!!

 

CPM試験結果

営業課松島です。

先日、CPM(米国不動産管理士)の最終試験結果が発表されました。

前回のブログでも書かせて頂きましたが試験時間16時間というクレイジー試験です。

不合格だった場合1度だけ再試験を受けることが出来ますが二度と受けたくはありません。


結果は...おかげさまで合格することが出来ました(笑)

初回の講義から最終試験までの半年間、月に数日お休みを頂かなければ受講することはできません。
受講させてくれた社長、上司、同僚に感謝しています。

今後も常に勉強してオーナーの利益の最大化をはかるというつばめ不動産の理念を実現できる不動産管理士でありたいと思います。

でわ。

 

 

MPSA試験

営業課松島です。

以前ブログで紹介させて頂きましたCPMのライセンス取得も大詰めを迎え

11月26日から11月29日まで最終試験であるMPSA試験の為お休みを頂き受験してまいります。

このMPSA試験という試験は受験生ごとに仮想の町、仮想の物件、仮想のオーナーの情報を運営側から提示され

オーナーの目標達成のために近隣の市場調査、金融機関からの借り入れ条件、物件のメンテナンス、固定費の見直し、キャッシュフロー増加による物件価値等を改善する事業計画書を論文形式で作成するというものです。


試験時間は16時間で外出は自由なようですが、外出する人は居ないそうです(笑)

会場の隅にお茶とおにぎりが用意されているらしくおなかが減ったら食べながら試験続行という感じで進行していきます。

試験まで日が無いのでしっかりと準備しようと思います!

結果発表は、後程!

 

 

不動産ローン

営業課松島です。

最近フラット35を投資用不動産に利用する不動産業者の不正が事件になっています。

確かに不動産投資で借入期間を長期にでき、さらに低金利なのは魅力的ですが、そもそもフラット35は住宅金融支援機構が民間の”自宅”の購入を促すための制度です。

もちろん不正が発覚した場合ペナルティがあります。

それは、借入額を一括返済しなければならないという事Σ(゚д゚lll)ガーン

こうなったら不動産投資もへったくれもありませんね。


では、フラット35で借り入れをした物件は賃貸できないのでしょうか?

実はできます(笑)ですがちゃんと借り入れをした金融機関に住所変更の申請書を提出しなければいけません。

もちろん申請書には、それなりの理由が必要です。

転勤・療養・介護などの正当事由により申請しなければいけません。

そして当然住宅ローン控除も受けられなくなります。

甘い話は、ないですね。とは言っても現在の日本は、まだまだ超低金利です。

そんな裏技を使わずとも不動産投資で利益を出す方法はあります。

ちゃんと事業計画を立て、そしてよい管理会社に管理を委託する事(笑)

つばめ不動産の高い入居率は必ずオーナー様のお力になります!!

不動産経営でお困りのことがあればつばめ不動産までお問い合わせください。