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アーカイブ:松島 健史

スタッフブログ

不動産ローン

営業課松島です。

最近フラット35を投資用不動産に利用する不動産業者の不正が事件になっています。

確かに不動産投資で借入期間を長期にでき、さらに低金利なのは魅力的ですが、そもそもフラット35は住宅金融支援機構が民間の”自宅”の購入を促すための制度です。

もちろん不正が発覚した場合ペナルティがあります。

それは、借入額を一括返済しなければならないという事Σ(゚д゚lll)ガーン

こうなったら不動産投資もへったくれもありませんね。


では、フラット35で借り入れをした物件は賃貸できないのでしょうか?

実はできます(笑)ですがちゃんと借り入れをした金融機関に住所変更の申請書を提出しなければいけません。

もちろん申請書には、それなりの理由が必要です。

転勤・療養・介護などの正当事由により申請しなければいけません。

そして当然住宅ローン控除も受けられなくなります。

甘い話は、ないですね。とは言っても現在の日本は、まだまだ超低金利です。

そんな裏技を使わずとも不動産投資で利益を出す方法はあります。

ちゃんと事業計画を立て、そしてよい管理会社に管理を委託する事(笑)

つばめ不動産の高い入居率は必ずオーナー様のお力になります!!

不動産経営でお困りのことがあればつばめ不動産までお問い合わせください。

 

 

基準地価


営業課松島です。

先日全国の基準地価が発表されました。

基準地価とは各都道府県の調査をもとに公表される地価指標の一つです。

地価変動下落率のトップに真備町がランクインされています。

西日本豪雨の影響をもろに受けている様子です。

中国地方の地価変動上昇率をけん引している広島県と岡山県の地区から下落率NO.1、2にランクインする地区が出るという両極の変動をしています。


今後、今以上に地価の両極化が進んでいくのでは?と考えています。

不動産の良し悪しは立地に大きく左右されるものです。

地価変動や人口動態の調査も不動産管理会社にとって重要な業務の一つと考えています。

オーナー様にそう言った助言もできる管理士でありたいと思います。(笑)

でわ。  

 

六口島


営業課松島です。

お盆休みに六口島に行ってきました。

写真は、国指定天然記念物の【象岩】です!

波の浸食や風化によりこんな形になったようです...。不思議ですね。




現地には【六口荘】という食堂?民宿?のような施設があり船で下津井港まで迎えに来てくれます。

瀬戸内の海鮮がめちゃめちゃおいしいのですが、食べる事に夢中で写真を撮るのをすっかり忘れていました(笑)

また来年も行きたいな~と思います!

 

物件のメンテナンス

営業課の松島です。

先日、お休みを頂きCPMの講義を受講してまいりました。

今回の講義科目は、物件のメンテナンスについてです。

2日間で16時間ほど監禁され勉強する講義で建物の状態調査、共用部の光熱費、大規模の修繕をした場合、しなかった場合のキャッシュフローの差異など実務に必要な知識の向上に非常に役立つ講義でした。



賃貸不動産経営管理士の資格試験時に学んだ内容ともリンクしましたが内容はもっと高度な内容で実務的なスキルアップを目的としているようです。

米国の資格であるせいか例題に上がる物件がめちゃくちゃデカいです(笑)

300戸の商業ビルのエネルギー効率の調査をし問題点を見つけて改善する事によってキャッシュフローに与える変化率を計算したりしましたが、中々岡山にあるような物件ではありません。

ですが、規模が変わったとしても活かせる内容も多々ありました。

端的に言えばオーナーからお預かりした物件を良く調査し考え資産価値の向上とオーナーの目的を達成するという事は、全てにおいて共通です。

この講義の面白い所は、散々計算や知識を詰め込むくせに最終的に【あきらめない心】がプロジェクトを成功させる秘訣だと言っています。

諦めない心を持ちつつ知識もスキルもある不動産管理士になろうと思います。(笑)

 

CPM 1

営業課の松島です。

お休みを頂きCPM取得の為、IREMのセミナーを受講してきました。

CPMとは、全米不動産管理協会(IREM)が認定する不動産経営管理士(Certified Property Manager)のことで、プロパティーマネジメント業務に従事する人に対してIREMが認定した教育課程を修了し、一定の試験に合格したものにIREMから与えられる称号です。

1933年、大恐慌の中、米国において全米不動産管理協会が創設されました。家賃収入のある不動産の抵当権の多くが償却され、こうした建物を管理する有能な管理者が不足した為、業界の倫理規定及び業務基準を定めることを目的としました。




CPMは、あらゆる種類の不動産(住宅、商業、小売、工業など)の大口ポートフォリオに従事する不動産および資産管理者専用に開発された総合プログラムです。この資格を達成した者は、高水準の技能と経験、優れた学歴、類を見ない卓越した水準を示すと言われまた、米国の投資家及びオーナーは、不動産管理業界の他のいかなる資格よりCPMの称号を好む、と言われています。

第1回目の講義は、倫理についてでした。

先述の通りCPMの業務には、厳しい倫理規定があります。

倫理観を持ちオーナーの利益を最大化させることが出来る不動産管理士になりたいと思います。

 

FP試験

営業課松島です。

先日お休みをいただいて2級FP試験に挑戦してきました。(ファイナンシャルプランニング技能検定)

学科120分・実技90分で保険・税務・相続等、幅広い範囲での基本的な知識が試される内容でした。


不動産管理に必要な知識向上に役立つと思います。

合格発表は、7月です。

今後も学習を続けて合格していたら次は、1級を目指します。




 

 

大阪旅行

営業課松島です。

先日、IREM JAPAN主催のセミナーに参加しました。

写真は大阪の夜景です。都会ですね。




講義の内容としては管理会社の人事についてでした。

私にはあまり関係ない内容と思っていましたが色々と勉強になりました。

管理会社は、オーナーの資産価値を最大化させるための存在で通常業務・人事・提案すべては、そのために行う一つのパーツだという事を学びました。

今後も自分の知識やスキルの向上のために積極的に参加していきたいと思います。

 

和室

営業課松島です。

最近の畳はオシャレですね♪

直近のリフォーム時にアクセントとして入れたオシャレ畳です!

畳業者さんは、最近畳の物件が少なくなって大変だそうですが、

こういったアクセントを入れる目的だったり畳はまだまだ活躍できるアイテムだと思います。



表替えなら洋間改装するよりも費用を抑えられますしおススメです!

ちなみにこの畳は、新商品で岡山で使用している物件はまだ3件目だそうです。

日々新しい物件アイテムが生まれていく中でよい物は、取り入れて活かしていこうと思います!

 

不動産会社について

営業課の松島です。

TATERUに続いてレオパレス。

最近不動産会社の不祥事が目立ちますね。

利益だけ求めて仕事をしても結局、良い事にはならないと思います。



しかも6年くらい前から社内で建物が基準に達していないと把握していたようです。

何故そんなことをするのか理解できません。

お客様から信頼される仕事が出来るように精進しようと思います。(笑)
 

 

塗装工事


営業課の松島です。

今回は、物件の鉄部塗装工事の一例をご紹介します。


長年、風雨にさらされていたので鉄部の傷みがかなり進行していました。

建物自体の寿命を縮めることになりますので外壁塗装は10年に1度程度は、行ったほうが良いと思います。

年数が経てば経つほど施工費用が高額になり(外壁の耐久力が無くなる為、本来損傷しない部分の劣化を招き修繕項目が増えるからです)

定期的なメンテナンスを行うことにより物件の資産価値を上げるとともに家賃の下落を防ぐこともできますね!


奇麗になりました!今回の施工では傷んだ部分や凸凹になった部分にサンダーで研磨をかけたのちに錆止めを3回塗る施工内容でした。

仕上がりは、ご覧の通りです!



塗装工事は、物件を長持ちさせるために必須のメンテナンスです!

物件の内装工事や外壁塗装・改修工事等も是非、つばめ不動産にお任せください!