賃貸管理 不動産のことなら岡山市南区福田 安心・信頼 地域密着のつばめ不動産へ

リフォーム&リノベーション

先月末日の管理実績

2021年10月07日更新
管理物件
4,405
平均入居率
95.66 %

管理実績(入居率)

管理件数 4,405
最高入居率 97.8 %
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メディア紹介

管理戸数ランキングで
全国280位に選ばれました!!

                            

東京商工リサーチ発行の「ALEVEL」で
山陽3県売上ランキングの第5位に選ばれました!

                            

全国賃貸住宅新聞に
インタビュー記事が掲載されました!

                            
                            

税務調査がありました
更正決定等をすべきと認められませんでした!
(平成28年7月1日~令和1年6月30日)

管理戸数ランキングで
全国340位に選ばれました!!

地域創生私募債発行
(R1.6.12山陽新聞)

子育て支援へ
(H31.4.26山陽新聞)

全国賃貸住宅新聞
玄関ネタで掲載されました。

週刊Vision岡山に弊社の豪雨災害
被災者転居支援が掲載されました。

管理戸数ランキングで
全国354位に選ばれました!!

豪雨被害の被災者支援
(H30.7.10山陽新聞)

管理戸数ランキングで
全国370位に選ばれました!!

(全国賃貸住宅新聞調べ 2017年8月7日号)

山陽新聞の全県版広告
(2017年6月30日)

週刊Vision岡山に
「民泊サービス開始へ」が掲載されました!!

管理戸数ランキングで岡山県5位
(全国400位)に選ばれました!!

(全国賃貸住宅新聞調べ 2016年7月25日号)

TSCNEWS5に出演!
動き出した空き家対策

全国賃貸住宅新聞に
インタビュー記事が掲載されました!

山陽新聞の空き家対策事業
として取り上げられました!

週刊Vision岡山に
「空き家賃貸」が掲載されました!!

管理戸数ランキングで岡山県2位
全国406位)に選ばれました!!

(全国賃貸住宅新聞調べ 2015年7月27日号)

岡山地方情報誌
PLUGに特集されました!!

税務調査がありました
更正決定等をすべきと認められませんでした!
(平成23年7月1日~平成26年6月30日)

不動産業増収率ランキング
岡山県第1位に選ばれました!
(株式会社東京商工リサーチ調べ2014年8月)

全国賃貸住宅新聞に弊社が紹介されました!
設立2年で管理戸数が倍増

管理戸数ランキングで岡山県3位
(全国433位)に選ばれました!!

(全国賃貸住宅新聞調べ 2014年8月11日号)

つばめ不動産通信

よくある質問

弊社にお客様からのよくあるご質問をご案内いたします。

どうして入居率が高いのですか?
入居率を高めるのに一番の方法は「既存入居者の満足を高め退去を減らすこと」です。
そもそも退去が出なければ新規入居者を探すことも必要ありませんし、原状回復リフォーム費用も必要ありません。
しかしどうしても転勤や卒業により退去が出てしまうのが現実です。
その際に速やかに「新規入居者を探す」ことが管理会社の一番大切な仕事です。
またオーナー様が管理会社に一番お願いしたいことも「入居者探し」でしょう。

なにより社員が仕事への情熱や士気が高いこと=「満室にしたい気持ち」がなにより大切です。
どうして高入居率を維持できるのですか?
当社では「空室対策会議」を毎週木曜日の夕方に行っています。
全営業社員が参加する最も大切な会議です。
「募集開始をして90日以上空家の部屋」を課題物件として社員全員の意見を参考に、
1部屋1部屋検討し改善していきます。
その為、全営業社員が空室に対し敏感になり意識する為、高入居率が維持できます。

また、当社は全入居者と定期借家契約で契約します。
ですので、閑散期のみ家賃を下げることも可能です。
よって1年間を通して稼働率を上げる事ができるのです。

また毎月の入居率と管理物件数を山陽新聞や自社のホームページに掲載しています。
なぜ入居者との契約が「定期借家契約」なんですか?
ほとんどのオーナー様が使用されている「普通借家契約」がオーナー様にとって
リスクが多いのはご存知でしょうか。
管理会社はオーナー様の代理人ですので、「定期借家契約」で契約するのが当然と考えているからです。
しかし「定期借家契約」は契約書類が多く、契約処理も大変ですし、
管理会社にとってメリットが無いので普及しません。
岡山市内の管理会社で「定期借家契約」での運用を管理物件全てに対応しているのは当社しかありません。
また入居者探しの際にも「定期借家契約」は沢山のメリットがある極めて現代のオーナー様に
常識的な契約形態です。
なぜオーナー様と当社の契約が「転貸借契約」なんですか?
ほとんどの管理会社の管理契約書は「管理業務代理(委任)契約」でしょう。
「管理業務代理(委任)契約」だと貸主はあくまでもオーナー様で代理者が管理会社となります。
しかし「転貸借契約」ですと当社が貸主となる為、賃貸経営の様々なトラブル(裁判等)を
当社が当事者として対処できるからです。

また「管理業務代理(委任)契約」だと管理会社が代理人となるので、弁護士法72条の非弁活動に接触します。
従って、管理会社は代理人としてできるのは、通知や督促程度で、契約解除などはできません。
一方、「転貸借契約」だと管理会社は当事者として行うので問題ありません。
「知らなかった」では済まされないのが法律です。

オーナー様が賃貸管理を管理会社にお任せする理由の1つとして「トラブルの時が心配」などの理由がある為、当社では当たり前のように非弁活動にあたらず、そしてトラブル時の責任の当事者に当社がなるように「転貸借契約」を採用しています。
事実今までも当社が原告や被告となり裁判にも出席しましたし、
悪質な入居者に対しての内容証明郵便の発送も当社の名前で即日にスピーディーに行っております。
なぜ家賃の回収率が高いのですか?
基本的な考え方は管理会社としてオーナー様に対し全入居者の家賃を送金するという考え方と
「滞納は絶対に許さない」姿勢です。
滞納は泥棒と同様に立派な犯罪だと当社は思ってますし、家賃の回収ができないと賃貸経営が成り立ちません。
当社の滞納率は毎月1.05%以下です。
その理由は家賃保証会社の加入は勿論ですが、部屋探しの入居希望者に対してお渡しする物件資料や賃貸契約書に理由があります。

物件資料には「この物件は定期借家契約で入居して頂きます。家賃滞納や近隣に迷惑をかける方、
契約違反をした方とは、再契約時に再契約致しません。しかし優良入居者様は必ず再契約させて頂きます。」
と書いております。

このように書いてあれば以前に迷惑をかけた覚えのある方は申し込みはしてこないでしょうし、
優良入居者様にとってみたら「良い物件だね。良い管理会社で安心して住める」と考えるでしょう。
よって滞納率が低いのです。
なぜ仲介店舗をもたないのですか?
そもそも仲介業務と管理業務は相反する考え方があり文化や考え方も違います。
仲介業は仲介手数料と広告料が売り上げの大半を占めますので、
自社の管理物件よりも仲介手数料や広告料を沢山もらえる物件を優先的に紹介します。

一方で管理会社はオーナー様から頂く毎月の管理料が売り上げの大半を占めますので管理物件の
全てを満室にする事に力を入れなければいけません。

当社が仲介店舗を経営して、仲介業に専念したら、きっと現在の管理業務が今よりも疎かになると思いますし、当社の入居率が今よりも格段に上がるとは考えられないからです。
それなら仲介業者とは、協力業者としてのお付き合いをし、
管理会社としてwin-winの関係を構築するのがベストと考えます。

賃貸管理会社は賃貸管理に専念しなければオーナー様のご期待には絶対に応えられません。
仲介手数料0円の物件も沢山ありますが、それで経営は大丈夫ですか?
当社では管理物件のほぼ全てを入居者と仲介手数料0円で契約します。
その理由は大きく分けて2つあります。

1つ目はオーナー様との契約形態が「転貸借契約」である為、
当社が貸主となり仲介料を頂くことが法律上できないこと。
2つ目は、最近の新築マンションやアパートでさえ仲介手数料0円物件がたくさん供給されている
時代に、築20年、30年の古いマンションやアパートが手数料を頂いて契約する事ができるでしょうか?
需要と供給のバランスが崩れた今、入居者から仲介手数料を頂いて入居してもらう時代ではないと考えます。

現実的に岡山市中心部の新築の物件でさえ、満室スタートが難しくなってきました。
「仲介手数料」は不動産屋のみにメリットがあり、
オーナー様から見たら0円の方が決まりやすいと思っているでしょう。
ですから当社は仲介手数料が0円でも経営していけるように
創業時から考えていますので全く経営には支障がありません。

そもそも世界中に部屋探しで入居者から家賃の1ヶ月分を手数料として頂くのは「日本」だけです。
入居者の募集だけをお願いできますか?
入居者募集活動(リーシング)は管理業務の一部です。
入居者募集資料は物件の様々な詳細のデータが必要となります。
基本的にはお受けさせて頂きますが、入居後にトラブルになるケースが多いので、
できれば避けたいと考えております。
空いている部屋だけの管理は引き受けてもらえますか?
原則的に建物一棟管理を行っていますが、ご事情によって検討させて頂きます。
管理エリアはどこまでですか?
岡山市内、早島、中庄エリアです。
損害保険の代理店をされていますが、賃貸管理業務と何か関係がありますか?
賃貸管理契約を開始する際にオーナー様が加入されている建物火災保険をご確認させて頂いております。
保険はいざという時におりなければ意味がありません。
当社ではご所有の物件に合った火災保険を提案しております。
火災保険の種類によって火災以外の、イタズラでの故障や、突発的な事故でもおりる保険も多数あります。

そして事故等が発生した時にも当社の代理店の火災保険に加入して頂いていれば
保険内容もすぐに把握できてますし、立会や証拠写真の手続きも迅速な対応ができます。

なによりオーナー様に手間と費用をとらせなくて済みます。
創業10年で管理件数が約4,000件のようですが、どのように増やされたのですか?
当社は創業して10年が経過しました。
岡山の管理会社では後発会社です。
しかし創業から約10年で約4000件もの管理をさせて頂いてます。
後発会社では1番成長した会社ではないでしょうか。
その理由は常にオーナー様目線で会社経営をしてきたからだと思います。
岡山ではいち早く「定期借家契約」「転貸借契約」を導入しました。
入居率も常に意識しました。
「新規入居者を獲得できない管理会社は管理業界から撤退するべき」と創業時から思ってます。
地元の山陽新聞や自社ホームページに毎月の管理件数と入居率を掲載したことも当社が初めてだったと思います。
当時、同業他社からは笑われましたが、管理会社として当たり前の姿と思い掲載を続けてます。
今では同業他社も掲載する会社もあり業界の為に良いことだと思ってます。

その結果、管理先オーナー様が沢山のオーナー様をご紹介して頂くようになり現在に至ります。
今後も初心を忘れず入居率岡山ナンバーワンを維持し、オーナー様に最高のサービスを提供し
御満足頂くことが仕事のやりがいです。

2020年11月現在

管理の相談をしたいのですが頻繁な電話や訪問が心配ですが大丈夫ですか?
当社は基本的にご連絡を下さったオーナー様や管理先オーナー様のご紹介がほとんどです。
頻繁な電話や訪問はいたしません。

オーナー様の声

お陰様で沢山のお慶びの声をいただいております。

M 様(賃貸不動産オーナー業)
現住所:岡山市
物件所在地:岡山市南区福富西
保有戸数:30戸
不動産投資年数:40年
有言実行の管理会社

長年自主管理により物件を管理してきましたが家賃滞納がある入居者に苦しめられたり、近年空室が増えてきたりとかなり苦労をしていました。そんな時、息子から「物件の近くにあるつばめ不動産に管理を任せてみたら?」という提案や取引銀行の担当者さんの紹介もあり、一度つばめ不動産の管理についての話を聞いてみることにしました。担当の方の印象は不動産経営に対してのノウハウを持ち合わせたプロという印象で管理契約をした後の物件の募集方法や室内の改善箇所などを具体的にわかりやすく説明してくれました。最初から担当の方の言っていることをすべて鵜呑みにしていた訳ではありませんでしたが、息子の後押しもありすべて担当の方の言う通り任せてみることにしました。そこで2020年の5月1日から物件の管理をお願いしました。つばめ不動産に管理をお願いした当初4戸の空室があり、まずは提案のあった物件の改善箇所の工事に取り掛かりました。工事自体は5月の21日に完工予定という事でした。するとまだ室内の工事が終わる前なのに最初の申し込みがありました。その後、6月の初旬に1件、中旬にもう1件、最後の空室が埋まったのは募集開始から約2ヶ月半程でした。1年以上空室だった部屋もあったので有言実行のこの結果に大変満足しています。今は物件を管理する手間もなくなりとても楽になりました。

小森 明 様(30代・建設業)
現住所:岡山市
物件所在地:岡山市北区青江
保有戸数:14戸
不動産投資年数:2ヶ月
物件購入後1ヶ月で満室に

以前から不動産投資に興味があり物件購入の1年位前から良い物件はないかと探していたところ知人の紹介で今回の物件を知り購入をしました。つばめ不動産の管理物件の入居率が良い事は以前から噂で聞いており、購入後の管理はつばめ不動産にお願いしようと思っていました。購入当初14戸中4戸空室があり担当の方と現地を確認して募集の条件、賃料の設定やリフォーム内容について相談しました。こちらの意向を柔軟にくみ取っていただけたので非常にスムーズにプランの決定ができました。

プランの決定をしたのが2月の下旬でリフォームの完工まで1ヶ月程かかる工程でしたので所謂不動産の繁忙期に入居を決めることは半ば諦めていました。ですが2週間後に担当の方から「お部屋にお申し込みが入りました。」と連絡がありました。そして数日後にもう1戸、1週間後に立て続けに2戸申し込みが入り、なんとプランの決定からリフォームが完工する前に満室になるという結果になり大変驚きました。また管理開始と同時に放置自転車や放置物の対応もしていただき、入居するころには物件が見違えるほどきれいになっていました。つばめ不動産に管理をお願いして本当に良かったです。今後さらに新しい不動産の購入も視野に入れていますので新規物件の管理もつばめ不動産にお願いしようと思います。

I 様(40代・賃貸不動産オーナー業)
現住所:岡山市
物件所在地:岡山市南区泉田
保有戸数:2戸
不動産投資年数:1年
迅速な連絡と適切な提案

相続した土地の有効活用のためにと思い始めた賃貸経営、最初に相談に行った不動産会社はつばめ不動産ではありませんでした。その不動産会社から家賃設定や募集戦略のアドバイスを受けながら物件を新築しました。ところが新築後半年を過ぎても入居が決まらず借入金を自分の手出しで賄うという状態に陥っていました。
不動産会社に何か打開策がないか相談したところ「○○月には決まりますよ!」との回答。ですがその後も一向に反響があったなどの報告はなく、時間だけが過ぎていきました。そんな時、知人からつばめ不動産の入居率の高さを聞きました。つばめ不動産に問い合わせたところ、すぐに担当者から連絡があり「面談してヒアリングをしましょう!」と提案がありました。後日つばめ不動産の事務所で物件新築からこれまでの経緯、期待する収入と借入金や返済のバランス、募集条件などのヒアリングをしました。当初、私の期待のしていた賃料に対し担当者から「当社が査定した市場賃料より少し高いと思われます」と言われましたが私は、新築物件だったこともあり家賃の減額は考えていませんでした。それから数週間たったころ担当者から「問い合わせがありました!」と連絡がありました。募集条件のヒアリング時にペットの飼育は禁止としていたのですが担当者から「小型犬の飼育が可能なら申込の可能性があります」といわれましたがお断りしました。
それからしばらくしてまた問い合わせがありました。「小型犬の飼育を許可して頂けないでしょうか?今の募集賃料で入居を決めるためには少なからず入居希望者様への譲歩が必要です」と言われましたが私は「ペットはダメです」と言ってまたお断りしました。するとこのまま同じ募集方法を続けるのなら年明けから春先のいわゆる繁忙期に入居を決めるのが難しいとの事でした。苦渋の選択でしたがいくつかの提案の中から担当者が市場賃料より高いと言っていた賃料の減額を決断しました。するとすぐに1棟に申込が入りました。それから2週間程で残りの1棟も申込が入りました。
新築から1年近くほとんど問い合わせすらなかったのに...。

「やりましたね!春までに満室になってくれてよかったです!」と担当者から連絡がありました。「オーナー様が減額の決断をしてくれたおかげで適正な賃料設定に出来ました!後はとんとん拍子でした!」との事、以前から一番恐ろしいのは空室だと何度も説明を受けていました。
「実際にオーナー様がお金を出していないから損をしていることに気が付かないだけです」「安易に家賃を下げましょうというのはよくないですが、ちゃんと市場を調査して適正な賃料と乖離があったら修正が必要です」「とにかくまずは、物件を稼働させることが大事です」といわれていたのを思い出しました。あの時、自分の考えだけで聞く耳を持たず家賃の減額に踏み切っていなかったら今も空室のままだったかもしれません。つばめ不動産に物件を任せて本当に良かったと思いました。今後も良いお付き合いを続けていきたいです。

株式会社 健康次郎 様
現住所:岡山市
物件所在地:岡山市
保有戸数:10戸
不動産投資年数:1年
初めての不動産投資

自分に万が一の事が起こった時のことを考え家族に残せる本業以外の収入源を模索する中で投資対象として選んだのが賃貸不動産でした。
不動産投資の為に法人を設立し賃貸経営を開始しようとした矢先に不動産業界の不祥事に関するニュースが飛び交い、銀行の融資も厳しくなるなど不安な思いでいっぱいでした。
そのような状況の中ようやく銀行から融資が下り不動産投資の第一歩として購入したのがこの物件でした。賃貸不動産アドバイザーの知人から管理会社の選択は、賃貸経営を成功させる為に非常に重要なプロセスだというアドバイスを受けつばめ不動産を紹介して頂きました。
購入時には、2部屋の空室がある物件でしたがつばめ不動産の管理開始後、瞬く間に満室になり大変驚きました。 不動産投資経験の無い状態で賃貸経営をスタートしましたが、いきなり成功の実体験を得られたことを嬉しく思います。
街中を移動している時に今まで気にもしていなかった管理会社の募集看板を「ここの物件の管理会社は、この会社なんだな、あっちの物件の管理会社の看板の色は何色だな」と気にして見るようになりました。
今後、新しい物件を購入する機会があれば次も是非つばめ不動産に管理をお願いしたいと思います。

アイエイ住宅株式会社 様
現住所:岡山市
物件所在地:岡山市中区江並
家族構成:
保有戸数:16戸
不動産投資年数:21年
提案力と募集力に惹かれて

アイエイ住宅では木工加工業を営んでおりましたが、時代の流れもあり先行きの不安を感じ始めた頃、遊んでいた土地を活用できないかと思い、製造業から大家業へシフトチェンジしたのが賃貸経営の始まりでした。
アパートを建てる業者選びを自ら行い、見積もり提案を何社からも頂くために足を運んだことを覚えています。実際に物件を見させて頂いたり工場見学をさせて頂いたりしまして、重量鉄骨造で音が響き難い印象を受け一番いいなと思ったセキスイハイムさんにお願いする事にしました。賃貸管理は地場の不動産屋さんが一番だと思い、すぐ近くの管理会社にお任せしました。その管理会社の評判は高く人当たりも良く、完成引渡時に16戸中15戸入居でしたので、良いスタートを切れたと思います。ですが、建てて5年と経たないうちに空室が出始め、賃料は下がり、危機感を抱くようになりました。当時、釣りが趣味で釣り船に乗せて頂くことがあったのですが、その船長さんが大家業をされていて、「つばめ不動産が一番だよ!!」と聞かされていたので気にはしていたのですが、当時の管理会社に申し訳ないという気持ちもあり、管理替えに踏み切れませんでした。
そこから数年して、空室が増え管理会社を変更しなければと言う思いが強くなり、まずはプロパンガスをつばめさんに切り替えることから始めました。つばめさんの対応と担当さんの人柄の良さに惹かれ、これなら安心できると思い、管理会社もつばめさんにお願いする事に決めました。担当の方の若さやスタッフの多さ、仲介業者に対する顔の広さが伺え、また、担当の方に新しい提案をたくさんして頂き、何事もまずはチャレンジしてみようという精神で賃貸経営をつばめさんと一緒に行った結果、見事満室になり大変嬉しく思います。入居者が増えましたので、集合住宅ならではの悩みも少なからずありますが、そこもしっかりとサポートして頂いているので安心しています。満室経営をこれからも宜しくお願い致します。

石井 治夫 様(70代・賃貸不動産オーナー業)
現住所:岡山市
物件所在地:岡山市中区海吉
家族構成:
保有戸数:8戸
不動産投資年数:50年
若さとエネルギーのあふれる管理会社

父の遺産相続対策としてアパートを建てないかと沢山のハウスメーカーから声が掛かったのが始まりでした。偶然その中に身内がいましたので、せっかくならと思い紹介を頂きアパートを2棟建て、同時にその建築会社に管理をお任せしました。建築計画と賃貸経営計画を出して頂いたのですが、今思い返せばそんな都合の良い話は無いだろうという内容でした。まさに絵に描いた餅のような話でしたが、当時はそこまでの知識もなく鵜呑みにしてしまいました。アパート完成と同時に満室で引き渡しを受け好調かと感じましたが、満室がいつまで続くか分からない不安もあり家賃保証の制度を利用しました。
満室経営も数年で終わり空室が目立つようになり、賃料は下がり続けました。2012年頃、家賃保証がそろそろ切れるという事も有り、部屋をなかなか決められない今の管理会社とは縁を切り違う管理会社にアパートを預けようかと考えました。当時、アパートとは別に借家の管理をお願いしていたつばめ不動産さんの営業の方に相談を持ち掛けました。担当の方がとても親切丁寧に対応して頂いたので、管理も任せようと思いましたが、家賃保証の制度がない事を理由に管理替えに踏み切れませんでした。空室は増え続け、当時の管理会社の担当営業さんは決まらないことを何かと言い訳をして逃げてばかり・・・。8戸中7戸が空室となり、近隣住民の方々からは心配の声を沢山頂く日々が続き、いよいよダメかと思いつばめ不動産さんに助けを求めました。
担当の営業さんがとてもエネルギー溢れる方で、様々なご提案をして頂きました。以前の管理会社の方とは大きく違い、様々な資料と具体的な数値を合わせて提示してのご提案でしたので安心してお任せできました。
とても活気のある営業さん、また若さとエネルギーの満ちた会社だなと実感しました。沢山の知恵とお力添えを頂いたおかげで満室になり大変嬉しく、また感謝しています。賃貸経営は「人」で大きく変わるのだと実感しました。どうぞこれからも宜しくお願いします。

小橋 隆志 様(60代・賃貸不動産オーナー業)奥様
現住所:岡山市
物件所在地:岡山市北区今保
保有戸数:25戸
満室経営を目指して

元々は大きな倉庫が建っていた土地ですが、利用者がいなくなり固定資産税の支払いに困るようになりました。そうした所に秦建設の人が営業に来られ、マンションを建てませんかとお話を頂きました。実際に建てられたマンションを見学させて頂き、マンションを建てる事を決めました。今保近隣では5~6階建てのマンションは珍しく、マンションを検討されている他のオーナー様の注目の的になっていたと思います。マンションが完成すると同時に部屋が埋まっているかと思っていましたが、引き渡し後に募集の旗が幾つか立っているだけで、満室まで2ヶ月を要しました。初期の募集条件では反響も無く、気まらないという理由で5千円を減額した記憶があります。今思い返せば、良い実験台にされたのかな?と感じます。
F不動産に管理をお願いしていましたが、空室が増え募集をかけても反響が無い、担当の人へ問い合わせるも「頑張っています」との中身の無い返事に不安も覚えました。
築6年が経過した時、6~7戸が空室になり、これではいけないと思いF不動産の管理を辞め、プレシャスKとは別のマンションの管理をしていた県外の管理会社Aへ募集のみのお願いをしました。募集をお願いすると一時的に満室になり安心しましたが、退去が続き空室が目立つようになってきました。管理をお願いしていない、募集だけのお付き合いでは限界があるのかと悩んでいた所、つばめ不動産の営業さんが来られ、管理について沢山のお話をして下さいました。ただ、管理を任せても満室は続かないだろうという思いが強く、管理を任せる決心は付きませんでした。そこから半年が過ぎ、空室が増え悩みに悩みました。家族会議を開き色々な意見を集め、そして決死の思いでつばめさんに管理をお任せする事にしました。9戸の空きが有り、さらに退去も重なり最多12戸の空きが出ましたが、そこから半年で満室になりました。まさかとは思いましたが満室になり、つばめさんに管理を任せて良かったと思います。ただ、一時的に満室になっただけでは本当に良かったとは言えません。これからも満室かそれに近い状態を維持して頂くように、良いパートナーとして長くお付き合いをしていきたいと考えております。これからも宜しくお願い致します。

吉田 捷和 様(70代・賃貸不動産オーナー業) 奥様
現住所:岡山市
物件所在地:岡山市北区今
家族構成:
保有戸数:4戸
不動産投資年数:37年
つばめさんに物件を預けて

元々は自宅の敷地内に貸家が4棟ありました。物件が古くなり、貸家は倒して大和ハウスで賃貸アパートを建築することにしまして、平成7年1月にアパートが完成しました。当初は、新築だったので完成と同時に満室になるかと思っていましたが、引渡時には未入居だったので少し心配しました。ですが、そこから半年でなんとか満室になりほっとしました。
最初の入居者様には長く住んでいただいてとても感謝しています。今でも年賀状が家に届く、顔を合わせる事があれば笑顔で挨拶をして下さるなど、賃貸経営をしていて良かったと思える瞬間です。
家主として、退去の立ち合い、清算、リフォーム発注から募集まで全てを自分で行ってきました。
退去になったお部屋も、1ヶ月程で直ぐに次の入居者が決まるので、特に不安も無く日々を過ごしていました。
ところが築年数が経ってからの退去が出た時です。今まで通りリフォームをして不動産屋さんに声を掛け募集をしましたが、反響は有りませんでした。
なかなか決まらず月日が経ち、少しずつ不安が膨らんでいき、自宅の目の前に物件がある為か空いている部屋を毎日見ていると気が滅入る、そんな日々を半年以上も過ごしました。
そうしていると、つばめ不動産さんから一通のハガキが届きました。「満室経営お任せください」の一言に心惹かれ、早速つばめ不動産さんに電話をしました。担当の営業の方が管理についてとても熱心に話して下さり、藁をもすがる思いで管理をお任せする事にしました。
募集条件や物件の魅せ方について色々とご提案下さり、やれる事は全部やろうと募集をお願いしました。すると9ヶ月・11ヶ月と空いていた部屋が瞬く間に決まり満室になりました。「なかなか決まらないね」とご近所の方から心配されていたアパートが、「満室になったね」と声をかけて貰えるようになり、本当に感謝しています。築古物件はもうだめかと半ば諦めかけていましたが、任せて良かったと思います。満室になり特に問題事もありませんが、それでも担当の方が自宅を訪問して下さるのでとても安心しています。 これからもどうぞ宜しくお願いします。

匿名 様(80代・賃貸不動産オーナー業)
現住所:岡山市
保有戸数:44戸
家賃保証から切り替えて

昭和60年に20戸と24戸の学生アパートを全国展開の大手工務店で2棟同時に建設し、2棟とも見栄えよく仕上がっていたので大いに満足し喜んでいました。
しかし、完工から僅か2ヶ月後に入居者の方からの苦情で遮音に欠陥が有ることが判明し結果として建築会社とは示談し売却となりました。
その後十余年間は新規の出直しを強く願いながらも雑事に取り紛れ、まったく無為に過ごしていました。そんな上で十年前に44戸の物件を地元で有名な大手建設会社で建築する運びとなりました。着工のその時点では当方はもとより建設会社にこの物件はすぐに満室にとの確かな意識があったようで十年間の家賃保証契約を結び大船に乗った気分でいました。
しかし、現実は決して甘くなく担当者がひとりと言う特殊な事情もあってか一再ならず気をもませられながらも契約満期を迎えました。
さいながらも、契約満期時には20戸近くもの空室をそのままに、言わば全くの捨てざりにされ家賃保証額の大幅な見直しかサブリース契約の解除を迫られていました。そんな時つばめ不動産と出会ったのです。特段格別のご尽力を賜り大量の空室がほんの瞬く間に満室となり、併せて経費の見直し提案も頂き、家賃保証時に比べて新築から十年経った現在の満室時月額収益の方が高く愕くべき現実とともにその実力の程にはつくづくと感じざるを得ないのであります。

匿名 様(70代・賃貸不動産オーナー業)
現住所:岡山市
保有戸数:24戸
夢のようで信じられない

新築から10年くらいの間は何の問題もなく満室でしたが、10年を過ぎるあたりから段々と空室が増え最近では一度空室になるとなかなか入居が決まらず1年~2年も空いたままの部屋が出てくるようになりました。その間に外壁をリフォームし、内装も出来る限りキレイにして、家賃も下げられるところまで下げましたが満室になるどころか空室がさらに出て、最終的には24部屋中5部屋が空室となってしまいました。景気が悪い事もあり昨今のアパート空室率は全国で2割と聞いてはいましたが、アパート経営とは新築のうちだけが良くて後は何の利益にもならないのか、こんなことなら建てるんじゃなかった、いっその事売却してスッキリした方が良いのではないかとがっかりする日々を過ごしていました。
そんなときに、株式会社つばめ不動産様の担当の方が「当社で管理をさせてほしい」と突然訪ねてこられました。今までに管理会社を3回変更していましたので正直管理会社を変更したところで、世の中の景気が悪いのにどうなるものでもないのではないか?特に今の管理会社に不満はなく、ただ景気が良くなればまた空室も減るのではないかと思っていました。ですが状況は待っていても改善することはなく、熱心に何度も訪ねてきて下さった担当者の方のお話を一度ゆっくりと聞いてみようかと思い自宅へ来て頂きました。色々なお話の中で、「景気が良くても悪くても、建物が新しくても古くても入居者を増やす方法はある、やり方次第で必ず満室にできる。自分を信用して、自分に任せてほしい」とやる気満々でした。正直、半信半疑でしたが、担当者の方の人柄と熱意は伝わってきましたのですぐに満室にならなかったとしても信じてみようかと思いお任せする事にしました。しかしながら管理をお任せして3週間で4部屋入居が決まり、残り1部屋も翌月初めには決まり、あっという間に満室になってしまいました。ここ数年は常時空室が続いており、満室になったのは10年ぶりくらいでしたので、こんな短期間で満室になるなんて本当に夢のようで信じられない気分でした。これならば娘の代になっても良きパートナーとしてお世話をして頂けると信じてアパート経営を継続していけそうです。株式会社つばめ不動産様に管理をお任せして本当によかったと思います。これからも、良いアドバイスをお願い致します。

林 友幸 様(70代・賃貸不動産オーナー業)
現住所:岡山市
物件所在地:岡山市北区平田
家族構成:
保有戸数:24戸
不動産投資年数:15年
心強い担当者

15年前相続税対策でマンション経営を始めました。 すべて計画通りでしたが、ここ何年か入居率が下り始めこのままだと資金不足になりピンチを迎えようとしていたところ、つばめ不動産の営業マンが訪問して下さり、「空室になるには理由がある、満室になるのも理由がある」と、物件を細かく分析し、最近満室になった実例などを聞き、納得のいく話だったので翌日会社を訪問し社長様にお会いして不動産市場実体、つばめ式空室対策、適正家賃、募集方法等々いろんなお話を聞き、未来型の期待がもてる会社だと確信し、この度管理を全面的にお願いする事になりました。
結果、募集を始めて3週間で満室になりました。数ヶ月は掛かると思っていたもので、連絡をくれた担当者に夢の様だとお礼を言ったところです。
つばめ不動産さんが色々提案してくれた中で一番気に入っている言葉があります。
『物件には色んな物件があり立地条件・環境・家賃それぞれですがどんな物件でもそれで良しと言われる方を見つけ入居してもらうのが管理会社の役目だ。』
オーナーにとってこれほど心強い言葉はありません。
つばめ不動産さんこの先息子の代まで何卒よろしくお願いたします。

武田 健五 様(60代・賃貸不動産オーナー様) 奥様
現住所:岡山市
物件所在地:岡山市南区福富中
家族構成:子ども2人
保有戸数:27戸
不動産投資年数:26年
安心できる相談相手です

私は平成元年に賃貸経営を始めました。立地も福浜小学校のすぐ近くという事もあり新築当初は順調な経営でしたが、築年数が経過するにつれて段々と空室が目立つようになってきました。
 以前に仲介を頼んでいた不動産会社からリフォームの提案等もあり、色々と試してみましたが思うような入居率は得られませんでした。
 そして2年前には26戸中9部屋も空室となり、隣にはファミリータイプの新築マンションも建ち、これからのマンション経営に大きな不安をいだいていました。
 そんな時に、私の知人の紹介でつばめ不動産のセミナーを受ける機会があり、その管理体制に納得し、思い切って管理をお任せする事にしました。
 管理が始まってみると、実に様々な提案をしていただきました。空室の募集に関しては、つばめ不動産さんの提携先不動産会社の協力もあり、より窓口をひろげた募集ができるようになったり、セキュリティー面では防犯カメラの設置をすることによってファミリー層の入居者様には大変喜んでいただいております。
 そしてなにより1年後にはついに満室となりました。経営も黒字となり、不安も解消されました。
つばめ不動産さんは空室に敏感で、いかに満室になるかを常に考えられているようなので安心して任せております。

松本 伸行 様(70代・賃貸不動産オーナー業) 奥様
現住所:岡山市
物件所在地:岡山市中区高島新屋敷・中区中島・中区関   中区四御神・北区大安寺南町・北長瀬本町
家族構成:子ども3人
保有戸数:57戸
不動産投資年数:27年
つばめ不動産さんに出会って

私が所有する物件は中古物件で、退去者がでるとなかなか後が埋まらない状況でした。
困ったなぁと思いながらも、ひたすら入居者が現れるのを待つしか無い状態が続いていました。
そんな時、突然「アパートを管理させていただけないでしょうか」との電話がつばめ不動産さんからありました。当初はアパートを管理してもらうという考えもありませんので少々戸惑いましたが、アパートの状況は文頭に書きましたようなことでしたので、話だけでも聞いてみようと思い自宅に来てもらいました。話をしていく中で様々な目新しい提案がされ、私の気持ちもその提案に乗ってみようと思うようになりました。こうして何度かの話し合いの後、管理を依頼することにしました。

それから4~5年を経た現在、つばめ不動産さんに管理を依頼して良かったとよく思います。良かったことは色々ありますが、何と言いましても空室状態が非常に改善されたことです。アパートを経営する中で最大の懸念は、空室になることと、その状態が続くことですが、つばめ不動産に管理を依頼してからは、高い入居率が続いており、一時は100%を達成したこともあります。今はこのような状況が長く続くことを願うばかりです。次に煩わしい管理の仕事から解放されたことでしょう。自身で管理していた当時と比べてみますと、精神的にも肉体的にも非常に楽になりました。大変ありがたいと思っています。

私がつばめ不動産さんとのお付き合いから学んだことは、中古のアパートでも入居者のニーズに応えるように部屋を改装すれば需要はあり、空室に悩むことはないということでしょうか。当然それには経費の支出が伴いますが、入居者が居れば家賃収入で経費は回収できるわけです。多少時間はかかりますが、空室で悩むよりは良いのではと思っています。

Y 様(60代・賃貸不動産オーナー業)
現住所:岡山市
物件所在地:岡山市南区豊成・北区伊福町・北区新屋敷・北区三野
家族構成:子ども2人 孫3人
保有戸数:37戸
不動産投資年数:13年
良きパートナー

私は長年岡山の地方銀行に勤めており、当時より不動産オーナー業に興味があり、支店長時代に投資家になりました。始めてから早いもので13年が経過します。私の投資スタイルは購入して5年後(長期譲渡)に売却し、また新たな物件を購入といった感じです。今までに4物件を転売してきましたし、沢山の賃貸管理会社とお付き合いもしてきました。しかし2年ほど前より所有する物件の入居率が低迷し、ローンの支払に困っていた所、つばめ不動産と出会い管理を任せることにしました。当初は半信半疑で、本当に良い管理をして頂けるのか不安でしたが、事務所に伺い、つばめ不動産のスタッフと挨拶を交わし、皆、明るくて、若く、元気があり、会社の雰囲気も良かったので、頑張ってくれると確信しました。
 その後すぐに満室になりました。沢山ある管理会社のなかでも、「賃貸管理」をメインにしている会社は岡山には実は少ないので、任せて良かったと思っています。
つばめ不動産のイメージは「安心」「信頼」そして「提案が多い」です。
そして次の物件を購入したいと思い物件を探していましたが、アベノミクスの影響で利回りが良い物件が無く、困っていた所、つばめ不動産から、「新築から利回り10.4%の物件がある」と提案され、すぐに契約することにしました。そして完成後に満室になり大変感謝しております。

吉田 孝志 様(70代・賃貸不動産オーナー業) 奥様
現住所:岡山市
物件所在地:岡山市中区平井・北区青江
家族構成:
保有戸数:24戸
不動産投資年数:37年
家族のような存在

私が所有する物件は、もともと10年以上前から他の管理会社に管理を任せており、当初は入居も順調で特に不満はなかったのですが、 4~5年前からだんだんと空室が目立ってくるようになり、退去がでると長い間空室が続くといった状況になっていました。
 私自身も、近所の不動産屋さんに部屋を決めてもらうようお願いをしに回ったこともありました。しかし、「管理会社がいるから・・」と言って紹介してくれなかったり、「わかりました」と言ってくれても結局、決めてくれることはありませんでした。
そんな時、つばめ不動産さんに出会い、私の物件のことを親身になって考えてくれて、「是非仲介させてほしい」と言ってくれたのです。

空室が増える・空室期間も続くといったことで、当時の管理会社に対して不満はありました。しかし10年以上管理をして頂いてたこともあって、管理をすぐにやめてしまうという決断ができませんでした。
しかし、背に腹は代えられないですし、賃貸経営ですので、思い切ってつばめ不動産さんに頼むことにしました。
 それから、あっという間の3ヶ月で満室になりました。そしてなんと以前の管理会社の家賃より高く募集して決めてくれました。部屋の修繕工事は完了しており現状のままだったのですが、それでも高い家賃で決めてくれたのです。本当にホッとしました。
それから退去が出ても、すぐに決まっています。管理会社を変えるのは大きな大きな判断でしたが、つばめ不動産さんに管理を任せて本当に良かったと思います。
 つばめ不動産さんに管理を任せてから早いもので2年が過ぎましたが、今も変わらず一生懸命やってくれますし、相談事をしてもいつも親身になって考えてくれるので、本当に良かったなと思っています。

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